Note sur les modifications apportées par l’Ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19 et les incidences sur l’Ordonnance « délais » du 25 mars 2020

L’ordonnance n° 2020-427 du 15/04/2020 vient d’apporter des aménagements et des compléments à l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période et à l‘ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l’ordre administratif. 

Elle fait suite aux inquiétudes manifestées par les professionnels de l’immobilier et de la construction.

Pour mémoire, l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a instauré un dispositif de report de plusieurs délais et dates d’échéance. Elle a donc défini une « période juridiquement protégée » courant à compter du 12 mars 2020 jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire.

Cet état d’urgence sanitaire devant prendre fin le 24 mai 2020, la « période juridiquement protégée » s’achèverait donc le 24 juin. Mais cette date est susceptible d’évoluer, elle devra être réexaminée dans le cadre des mesures législatives de préparation et d’accompagnement de la fin du confinement.

Le titre Ier de l’ordonnance du 15 avril vient apporter « des modifications aux dispositions générales relatives à la prorogation des délais », indique le rapport au Président de la République.

L’article 2 de l’Ordonnance du 25 mars portant prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire avait, dans le domaine immobilier, suscité de vives inquiétudes quant à ses impacts sur le droit de rétractation Hamon ou SRU.

L’Ordonnance publiée le 16/04/2020 au Journal Officiel vient ainsi mettre un terme définitif aux discussions : cet article « n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits » (Ord. 15 avr. 2020, article 2).

Sont donc exclus de toute prorogation le délai de rétractation de 14 jours prévu pour le mandat conclu à distance ou hors établissement, le délai de rétractation ou de réflexion SRU de 10 jours accordé à l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation, le délai de réflexion de 10 imposé à l’emprunteur avant de pouvoir accepter une offre de prêt, ainsi que le délai de 21 jours laissé à l’agent pour restituer à l’acquéreur qui s’est rétracté l’acompte qu’il a versé.

« Comme le précise le Rapport au Président de la République, il faut donc considérer que cet article 2 de l’ordonnance du 25 mars ne s’est jamais appliqué aux délais de réflexion et de rétractation : « il a un caractère nécessairement rétroactif ». Donc, concrètement, si un compromis a été notifié le mercredi 1er avril, le délai de rétractation SRU de 10 jours a définitivement expiré le 13 avril. »

L’article 4 de l’Ordonnance du 15/04/2020 concerne les mesures relatives au cours des astreintes et à l’application des clauses pénales, clauses résolutoires et clauses de déchéance.

Comme l’explique dans un communiqué le ministère de la Cohésion des territoires : « Pour tous les contrats dont l’exécution a eu lieu, au moins partiellement, pendant la période d’urgence sanitaire, les pénalités sont reportées pour une durée égale à la période pendant laquelle le contrat a été affecté après la fin de l’urgence sanitaire plus un mois. Par exemple, si une échéance était attendue le 20 mars 2020, c’est-à-dire huit jours après le début de la période d’urgence sanitaire, la clause pénale sanctionnant le non-respect de cette échéance ne produira son effet, si l’obligation n’est toujours pas exécutée, que huit jours après la fin de la période d’urgence sanitaire plus un mois« .

Le titre II de l’Ordonnance, lui, modifie les dispositions particulières aux délais et procédures en matière administrative. A noter en particulier, l’article 5, qui modifie la durée de suspension des délais pour la consultation ou la participation du public. Ces délais sont désormais suspendus jusqu’à l’expiration d’une période de sept jours (et non plus un mois) suivant la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Le titre III ajoute, dans son article 8, des dispositions spécifiques au droit de l’urbanisme. Il crée de nouveaux articles 12 ter à 12 quater dans l’ordonnance n° 2020-306.

D’une part, le texte (art. 12 bis) remplace, pour les autorisations de construire délivrées, le mécanisme qui faisait courir un délai de recours de trois mois à l’issue de l’état d’urgence sanitaire, « par un système de suspension des délais, qui reprendront leur cours là où il s’était arrêté dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, tout en sanctuarisant un minimum de sept jours pour permettre aux justiciables de saisir la juridiction« , explique le rapport.

D’autre part (art. 12 ter) [1], le texte permet désormais « que les délais d’instruction administratifs des autorisations d’urbanisme reprennent leur cours dès la cessation de l’état d’urgence sanitaire, et non un mois plus tard ».

L’article 12 quater [2] adapte de la même façon les délais relatifs à l’exercice du droit de préemption impartis pour répondre à une déclaration d’intention d’aliéner.

 

[1] « Art. 12 ter. – Les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables prévus par le livre IV du code de l’urbanisme ainsi que les procédures de récolement prévues à l’article L. 462-2 du même code, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée.
« Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.
« Les mêmes règles s’appliquent aux délais impartis aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, aux services, autorités ou commissions, pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre de l’instruction d’une demande ou d’une déclaration mentionnée à l’alinéa précédent.
[2] « Art. 12 quater. – Les délais relatifs aux procédures de préemption, prévues au titre Ier du livre II du code de l’urbanisme et au chapitre III du titre IV du livre Ier du code rural et de la pêche maritime, à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’un des organismes ou personnes mentionnés à l’article 6 peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont, à cette date, suspendus. Ils reprennent leur cours à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée pour la durée restant à courir le 12 mars 2020.
« Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.

 

Par Marie-Sophie Guigou Avocat Associé intervenant en droit des affaires commerciales, civiles et immobilière

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